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冯毅成:2019年武汉楼市的机会在哪里?
2019-04-09 15:41:21   来源:

文是首届中国好户型大赛专家评委、武汉房协专家组成员、武汉楼市大V、《主编笔记》创始人冯毅成先生接受新浪乐居采访时,对武汉楼市问题的梳理与研判。
 
 
2018年的武汉楼市,可谓是波澜起伏。这一年里,开发商“躺赚”的日子已经过去,购房者闭着眼买房赚钱的日子也一去不复返,楼市变迁太快让我们措手不及。
 
2019年春节期间,武汉楼市呈现“冷热不均”局面,楼市成交量明显下滑。那么,在即将来临的“金三银四”,楼市走势会有所缓解吗?库存是否充足?热门置业区域又是哪里?2019年武汉楼市又将迎来怎样的机遇和挑战?
 
 
问题1:2019年楼市已经拉开序幕,全国楼市春节期间呈现“冷热不均”态势。那么,您认为武汉楼市在春节期间表现如何呢?
 
今年武汉的“返乡置业”数据遇冷并不值得大惊小怪,不少房企此前都有充分的心理准备,从他们布置的“返乡置业”营销手段、推广力度就可见一斑。
 
不少房企只是“做做样子”,毕竟从第三季度到第四季度消耗了企业太大的战斗力,如果不能在春节期间顺势而为,选择战略性地合理休整,只会让企业在今年3月份开始的冲锋浪潮中输在起跑线上。
 
一方面,2018年上半年对于大多数开发商而言没有充分利用好整体市场的利好和时间,不少企业还在为是否精装交付,如何申请到更高的备案价想心思。
 
客观上,也会出现一些“工期跟不上”导致的“供货跟不上”。所以半年报出来的时候,数据已经不太好看。
 
许多开发商押宝下半年,认为政策会松动,价格也会理想,不料下半年风向突变,市场遇冷。
所以整个下半年,房企都在疲于奔命。
 
一方面用各种手段冲任务,签约、回款、利润等数据都是年终考核的硬指标。
 
另一方面,由于上半年的销售严重滞后,下半年加快吐货造成井喷,甚至部分房企还在最大化地降低交易门槛做去化。
 
最显著的表现是传统的“金九银十”在去年已经消失,下半年这些房企每个月都在冲量。甚至是春节期间的蓄客都已经被透支掉了。
 
整体市场遇冷背后的根本原因是消费力出现问题。大多数购房者已经产生了较高的负债,实力不允许他们继续疯狂。
 
在上一波牛市当中,一些人冲动消费、恐慌消费,该买和不该买的都蜂拥抢购,现在回头看从去年下半年到今年春节期间的整体销售,是一个冬天降温过程中的正常现象。
 
 
问题2:从数据来看,春节期间全国多地楼市期待不已的“开门红”落空,多地新房成交面积下降、二手房价下跌、房企销售额下滑,楼市整体走向不容乐观,您是如何看待春季武汉楼市走势?
 
我在上一个问题已经讲过市场背景发生了变化,从去年开始,“金九银十”这种传统高峰已经被每个月的扁平化销售取代了,而“开门红”这样的节点在如今看来,更像是媒体一厢情愿去宣传的噱头。
 
春节乃至春节过后都属于市场遇冷后的一个休整和起步期,没有迎来“开门红”很正常。
 
除了市场透支了购买力以外,购房情绪的降温和购房预期的理性回归也是重要因素。购房群体认识到投机并不可取,从短期来看,房屋的交易价值基本属于伪命题,房子的使用价值才是根本价值。
 
新年伊始,从我大量走访调查掌握的信息来看,今年的春季行情应该会从3月份开始稍微升温。其中有两个大的原因:
 
一方面,从开发企业的节后工作时间来看,一般是元宵节过后才会完全投入到新的一年生产中,这其中还有围绕全年制定销售计划、推广计划等。因此,3月份正式开始推广销售,谋划集中开盘是比较合乎情理的,而在此之前,大多属于平销,卖的都是年前拿证的存货。
 
第二方面原因是今年武汉要召开军运会,围绕军运会所产生的管控还没有出台,一些企业为了给自己争取尽可能多的销售时间,所以会从3月份开始发起冲击,工期也会相应地往前赶。
 
照此行情下去,传统的“金三银四”也不会出现,对房企而言,上半年每个月都是销售节点。
如果将来数据显示,5-6月份成交量比3-4月份大,也完全合乎情理。
 
 
问题3:2018年武汉商品住房库存超1490万平米,部分区域供大于求,楼市整体购买力有所下滑,2019年的武汉楼市会不会继续延续这一情况呢?会不会有新的局面呈现?
 
2018年的库存反映出来的不仅仅是整体购买力有所下滑这么简单,从去年11月底公布的前11个月已经拿到预售许可证和实际销售量数据对比发现,前11个月只卖掉了往年(辉煌时期)全年销售量的一半。这反映出购买力下滑的严峻形势,市场从热转冷已经确立。
 
统计上还有一些易被忽视的因素,如诸多因为精装交付而引发的纠纷,甚至出现“退货”,这很难用数据直观表现,但却是2018年武汉楼市必须被记住的现象之一。
 
由于2018年开发企业在拿地、销售过程中的诸多不顺,或者说是配合新的管控政策尝试之后碰壁,那么在2019年开发企业也会在全年拿地计划、销售计划中调整预期,与此对应还有主管部门调整一些管控的手段和力度,但所有的调整都是稳字当头,不会“说风就是雨”。
 
2019年,如果宏观经济和宏观政策没有大的变动,武汉楼市会在调整中趋稳。
 
 
问题4:随着武汉城市发展不断外扩,武汉各大区域都发展得越来越好,特别是远城区日益成为大家关注的焦点,您认为2019年哪个区域发展潜力最大?最看好哪个远城区?
 
 
 
武汉的远城区各自承载城市不同的功能定位,容易实施大手笔规划落地。我个人非常看好东西湖区域,无论是从目前的建设、招商还是鼓励政策等都非常领先。而从房价上看,也会有比较优势,土地价格和土地价值能够说明一些问题。
 
 
问题5:年初以来,多个城市开始变相放松调控政策,您是如何看待这一举措的?接下来武汉楼市会有相关动作吗?
 
新年伊始,在我走访的30多家房企中,大家都比较关心这个问题。
 
武汉市属于二线城市中的热门城市,楼市销售量连续多年在全国领先。武汉也是国家中部中心城市,在湖北的发展过程中,虹吸效应超过了周边的区域,具有风向标作用。因此,不能盲目拿全国诸多已经调整的城市情况来预测武汉的未来走势。
 
从过去的宏观调控可以看到,武汉的出手动作基本不会较早,决策一直比较稳定,效果也不会有太大偏差。
 
2017年年中时,我写过一篇《以大数据精准调控楼市是根本出路》的文章,文中的核心思想是,从宏观看,国家实行的是因城施策方略,但从城市来看,调控应该更加精准,可以按照区域、人群细化,而一切的前提是要有大数据作为决策参考依据。
 
在我提出的“精准调控的前提是精准统计,要让住房信息全国联网,以大数据分析市场”“房产税不会是调控的必杀技,只是调控楼市的辅助手段之一”“分级摇号、刚需优先摇号(有了大数据甚至可以鉴别出同样是名下无房,但谁更加‘刚需’,可以让投机者无所遁形)”“为了保障刚需住房,可以适时推出政策房,划分产权,规定若干年内只准住,不能交易”等建议,与后来相关主管部门施政过程中采取的措施不谋而合。
 
因此,我认为后期的调控依旧会更加规范、系统和细化。比如对于调控人群还可以适度划分,根据一些因素来区分该鼓励或限制的购房群体。而在一些地域上,亦可进行细化政策。
 
今年武汉还会举办全国瞩目的将举办军运会,对房地产营销会产生一些影响。
 
因此我判断新的调整动作肯定会有,但动作力度总体还是偏稳定。稳定,可以理解为“阴阳调和”或“酸碱中和”,即把客观上出现或存在的有利和不利因素,通过人为调节,使之趋稳。对于市场存在的痛点、难点进行一些修复性的措施是与时俱进管理的体现。
 
 
问题6:您如何看待目前武汉楼市面临的机遇和困境?对于接下来的楼市风向有何预测?
 
对于购房者而言,应该看到市场已经从卖方市场转向买方市场。大量的产品交付标准由精装修改毛坯,降低了交易门槛,降低了后期纠纷概率。
 
大户型产品仍然在大量吐货,价格不算太高,地段基本在二环靠近一环的核心位置,不少豪宅产品是一线临江或临湖,拥有优质的自然景观和社会经济配套。
 
比如位于汉口万松园的中海·万松九里、汉口CBD的泛海国际·芸海园和碧海园、古田的金地·悦江时代、二七滨江的华发·外滩首府、万科·御玺滨江、中信泰富·金融城、汉阳归元寺的远洋·东方境世界观、武昌东湖边的华侨城·原岸和东湖·金茂府、沙湖旁的融创·壹号院、中南武珞路的佳兆业·广场、光谷中心城的光谷创新天地等。
 
而在核心地段轨道交通沿线的还有光谷关山大道的泛悦城、保利时代,光谷一路的和昌·未来城、光谷中心城的龙湖光谷城、汉西路的时代新世界、兴华·尚都国际、古田的千禧城、东西湖的佳兆业·悦府、鹏欣·白金壳子等。
 
一些超大配套或者超级板块的项目还有江夏五里界的恒大科技旅游城、白沙洲的旭辉江悦府、仁和路的金科城、汤逊湖畔的雅居乐花园、武昌江边的融侨星域等不胜枚举。
 
就目前市场价位,产品可选性较大,在军运会之前购房决策时间充足,还偶有优惠。购房者应当以使用价值为核心,从服务家庭长远生活角度慎重抉择。
 
对于房企而言,在横盘期,不少房企迎来了自己工程和销售任务的高峰。
 
无论是工程线还是营销线的相关人员应该在这个时期磨炼打硬仗的功夫,积极自我调整、自我升级,研发更好的产品和服务。
 
对于核心地段或超级大盘的销售战线而言,这是千载难逢的机遇,在每个人的职业生涯中,可能不会再有这么好的地段项目和出货量让他们操盘发挥。
 
因此,相关从业者应当停止自怨自艾,化压力为动力,转危机为机会,积极利用历史机遇一战成名。
 
就目前信息分析,上半年不少房企已经在提前工期,准备抢抓销售时间。至于下半年市场行情,还需要进一步观望。在国家大政方针“稳”字当头的背景下,地方楼市的所有动作都是“微调”,不会因为某个节点、某个数据而冷暖交替。
 
而从大的历史阶段来看楼市,当前的横盘,和2015—2016年的横盘相比,市场消费力、家庭存款和贷款、企业负债、地方政府债务情况等宏观数据已经发生了深刻的变化,不可同日而语,不能简单地套用同期情况进行对比和预测。
 
如同一个人在校考评一般和职业考评一般,虽然都是考评,但是他所处的人生阶段已经深刻改变,其反映的内容也会不同。
 
楼市问题,需要先学会跳出楼市,用生活常识和整体思维才会看得更加明白,局限在数据之中往往容易“不识庐山真面目”。

 

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