澳门皇冠844网站

 设为首页   加入收藏

 扫码关注协会微信

首页 > 人物访谈

李国政:2019年武汉楼市的竞争格局——强者更强
2019-02-25 16:37:32   来源:

                                                                                                   采访|  张涛

各大研究机构发布的年度武汉楼市排行榜,反映了当前行业的竞争格局——强者更强。
当中指研究院发布了《2018年武汉楼市销售排行榜》后,笔者请该机构华中分院的【市场研究总监】李国政解读这份榜单,帮我们认清2019年武汉楼市的竞争格局。
 
《武汉房地产》:《2018年武汉房企市场占有率TOP30》榜单和往年相比,有什么明显的变化?
李国政:首先,武汉房企30强的市场占有率比往年进一步提高。特别是前10强,他们的销售额占据了武汉房地产市场销售总量的四成左右,进步速度非常快。
这两年,优胜劣汰、强者恒强的特点体现的非常明显。特别是在去年国家宏观调控的持续高压之下,这些品牌房企的市场份额其实是逆势扩大了。消费者对这些品牌房企更加信赖,觉得他们的产品和服务更加可靠。所以,他们的市场份额格外突出。
其次,武汉本土房企在TOP30榜单中进一步减少。10强中只有澳门皇冠844集团和中建三局这2家本土房企,30强中只有5家本土房企。
目前,中国千亿房企数量达到31家,武汉就汇聚了30家。在他们的强势冲击之下,本土中小房企在资金、拿地、产品竞争方面的压力会越来越大,只能且战且退。其实,这不是武汉这一个城市的特点,在很多二线、三线城市也是如此。
 
《武汉房地产》:你觉得保利、澳门皇冠844集团和万科将会长久地占据着武汉前三名的位置吗?
李国政:其实,过去10年,保利和万科在武汉房地产市场轮流占据着市场份额第一的位置,他们是冠亚军的常客。
   澳门皇冠844集团拥有国资平台。这两年,他们一方面自己开发投资比较多,另一方面,参股或联合开发的对外合作也开始多起来,获得了大量的权益收入。
   从目前的土地储备和项目储备来看,2019年,保利和万科将继续占据前三名的位置。
   澳门皇冠844集团则要看他们的项目的开发周期。未来,前三名与后面房企的销售业绩差距将越来越大。
 
注:笔者近期对澳门皇冠844集团进行采访,该集团2019-2020年将有7个项目面市。其中:江夏金口1个、江夏五里界1个、新洲问津1个、常码头1个、东西湖1个、青山区1个、丹水池1个。澳门皇冠844集团七盘连开,将力保澳门皇冠844界前三的地位。
 
《武汉房地产》:2019年,“百亿俱乐部”会不会进一步扩大?哪些房企比较有希望?
李国政:2018年,保利、澳门皇冠844集团、万科、中建三局、绿地、金地集团共6家房企销售突破百亿大关。从武汉房地产市场的量级来看,出现6家百亿房企应该是一个阶段性的高点。因为2017年只有3家,2019年翻倍。
有些企业还得益于集团之间的财务并表核算。比如保利集团是保利置业和保利地产,金地集团包括了广电地产的销售收入,澳门皇冠844集团有大量合作开发的权益收入。
    我觉得,短期内,“百亿俱乐部”很难进一步扩大。
 
《武汉房地产》:你曾预言:2016年之后才进入武汉的房企,将很难进入TOP10榜单。现在,你坚持这一观点吗?为什么?
李国政:是的,我坚持这一观点。因为在2016年之后,武汉的大块优质土地已经被前期进入的房企们瓜分了。2016年之后才进入武汉的房企,在主城区获取大块土地的机会不多。新近进入武汉的房企,往往只能通过合作开发来获取权益收入。
 2018年,进入武汉房企10强的门槛是年销售额80亿元。这个门槛对这些新近进入武汉的房企们来说太高了。
 
《武汉房地产》:从武汉房企的土地储备情况来看,你觉得2019年还有哪些“黑马”有希望进入TOP10?
李国政:从投资规模、货值、销售节点来考虑,龙湖、远洋、花样年等房企的销售业绩都有可能取得重大突破。
另外,来自福建厦门的禹洲集团、来自北京的金融街控股股份有限公司则比较有希望进入TOP30。特别是禹洲集团,他们在武汉有一个70万方的大项目。
 
《武汉房地产》:湖北房地产迎来了新一轮发展高峰,超过20家全国性品牌房企进入襄阳、宜昌、荆州、鄂州等区域重点城市。  但是,从《湖北省人口统计报告》来看,开发商在省内的人口净流出城市投入大量资金,会不会存在风险?
李国政:这肯定存在风险。这两年,品牌房企去三四线城市投资已经形成风潮。碧桂园基本覆盖了湖北省各市和自治区(神农架除外),恒大进入了湖北13个城市,布局了地产、旅游、高科农业等综合业务,保利进入5个城市,万科进入宜昌、鄂州……
   不过,据我了解,这些房企即便进入人口净流出的城市,往往只进入主城区的核心地段,把目标客群集中在当地金字塔尖的少数人群。对他们来说,与当地房企竞争,就好像是《三体》里外星文明发动的“降维攻击”,通过高端的产品“碾压”对手。
   所以,就算是一些三四线城市的人口持续净流出、总体供应过剩,品牌房企依然能把风险控制在合理范围,在当地占据大量的市场份额,获得令人满意的收益。
 
《武汉房地产》:如果《2018年武汉策划代理企业TOP10》榜单不按首字拼音排序,而是按销售业绩排名,你觉得排名前三的会是哪三家?
李国政:从各个方面信息判断,外来的中原、世联、易居,本土的大家顾问、浦江筑城表现不错,外来的几家依然有一定优势。
 
《武汉房地产》:从《2018年武汉高端住宅成交套数TOP10》来看,排名第一的华发外滩首府年成交742套,其余9家高端楼盘的成交量在100多套到400多套之间。 你觉得这个销售成绩令人满意吗? 2019年,高端楼盘的市场表现会不会发生明显的变化?
李国政:我不知道这些高端楼盘的操盘手是否满意,至少从我个人看来,这样的销售业绩已经很不错了。这是因为,2018年武汉的高端住宅推盘量比较大,供应量比2017年翻倍还不止。今年高端楼盘的压力会更大,因为限价导致减配,精装改毛坯交付。
    我看到一个很搞笑的广告,说:“良心国企卖毛坯!”身为国企,怎么能够公开打广告,说“毛坯交付才是良心企业”这种话?我认为这跟住建部要求推广精装房的主旋律不对,这是逆行业发展的潮流了!
 
《武汉房地产》:从《2018年武汉公寓成交金额TOP10》来看,有什么值得注意的趋势?
李国政:2018年碧桂园、龙湖、越秀的公寓表现不错,品牌企业优势明显。  
   但是要关注到今后产品结构会发生变化,特别武汉新的建筑规划出台后,公寓的层高、面积都受到限制,以前超过5米的产品就变少了,公寓市场挑战还是很大的
  我们还观察到一个现象,购买公寓的人,很多都是投资客或中小企业主。为什么武汉市甲级写字楼越来越好,非甲级写字楼越来越差? 因为很多非甲级写字楼的办公需求被公寓给占据了。很多小企业的老板不去写字楼办公,他们买2套公寓,然后打通并简单装修,作为办公场所。特别是互联网行业的创业公司,他们主要依靠人力,不需要在核心商圈办公。
 
《武汉房地产》:随着地铁交通网络的完善,你觉得2019年武汉市还会出现哪些新兴的区域?
李国政:我认为武汉市暂时不会再出现新兴的区域了。2017年以来,江夏五里界、黄陂横店、新洲阳逻、蔡甸知音湖、东西湖临空港,以及光谷东的葛店、红莲湖、梧桐湖,都迎来了发展高峰,市场认知度不断提高。今后这些区域主要将面临进一步强化提升的问题。
 
《武汉房地产》:请预测一下2019年武汉房地产市场的走势。
李国政:目前武汉楼市的存销比是9个月,处于临界值。市场的波动还会持续一段时间。
  (注:如果存销比少于6个月,说明楼市严重供不应求,价格将面临强大的上涨冲动。)
   在某些区域,已经出现供大于求的状况了,卖方市场转为买方市场。我预计春节之后或整个2019年上半年,武汉还会延续这种调整的格局。
   如果在调控政策没有调整的情况下,武汉楼市的成交量将与去年持平,大约有1800万方平方米。
    从房价来看,2019年以稳定为主基调。
 
分享到: 收藏

协会宗旨

维护行业利益 反映行业诉求

开展行业自律 促进行业交流

组织行业评比 展示企业成就

推动行业进步 服务行业发展