澳门皇冠844网站

 设为首页   加入收藏

 扫码关注协会微信

首页 > 观察与思考

仲量联行2018年武汉房地产市场回顾与2019年展望
2019-01-16 12:19:15   来源:

武汉,2019年1月15日——2018年武汉优质办公楼市场仍处于供给高峰,全年新增供应88.1万平方米。由于需求强劲,2018年末,全市办公楼空置率同比仅上行0.8个百分点至35.8%,全市办公楼净有效租金同比微幅下行至86元/平方米/月。仲量联行湖北分公司董事总经理曾纪欣表示:“除了传统的金融、房地产之外,专业服务尤其是联合办公的扩张势头明显,同时可以观察到光谷地区科技类公司需求强劲。”优质零售物业市场全年迎来五个新增项目,总体量达664.1万平方米左右,空置率同比下降0.8个百分点至8.0%,全市整体租金同比微降0.3%;工业地产方面,全年新增两个项目,总体量增至157.4万平方米,空置率同比下降4.5个百分点至4.6%,租金同质比指数同比上浮1.4%;高端住宅方面,严格的调控政策持续,房价涨幅受限。刚需优先选房比例不断提高,利于刚需的释放。
 
优质办公楼
优质办公楼全年新增体量88.1万平方米,总体量达到526.3万平方米。
继2017年新增116.4万平方米的供应之后,2018年办公楼市场供应继续维持高位,共新增体量88.1万平方米,全市总体量达到526.3万平方米。其中,甲级项目新增体量59.0万平方米,总体量达到213.5万平方米;乙级项目新增体量29.1万平方米,总体量升至312.7万平方米。优质的甲级项目,例如汉口沿江的天悦外滩金融中心、光谷的新发展国际中心A&B、建设大道的阳光城央座、武汉中央商务区的泛海创业中心等相继落成。
 
虽然新增供应较大,但是全年需求强劲。2018年末,全市优质办公楼空置率较2017年仅上行0.8个百分点至35.8%。其中甲级空置率同比下降0.1个百分点至36.1%,乙级空置率同比上升1.3个百分点至35.6%。2019到2022年,我们预计全市仍将保持供应高峰期,供应量将在平均每年96.1万平方米的水平,其中甲级年均供应为53.4万平方米。在供大于求的背景下,空置率易升难降。
 
联合办公和科技类公司需求强劲,光谷市场表现亮眼。
2018年武汉市办公楼市场总吸纳量高达52.9万平方米,较2017年增加8.9万平方米,创历史新高。可以观察到下半年联合办公以及商务中心快速扩张,包括wework、中赫品创、美百年等均在三季度大面积租赁,且主要集中在汉口的甲级办公楼内。
 
伴随着光谷甲级项目的入市,该地区的需求得到集中释放,表现十分亮眼。光谷新世界、新发展国际中心A&B在2018年的新增项目中实现快速去化,出租率均超过六成。光谷的租户主要以科技类公司为主,IT公司尤为活跃,比如斗鱼、今日头条均在新发展国际中心大面积租赁。
 
展望2019年,供应高峰之下,办公楼市场竞争将更加激烈,租金仍将承压。随着第三产业的发展,预计需求还将主要来自金融、房地产、专业服务和科技公司。另外,联合办公以及商务空间的扩张有望为所在办公楼带来优质配套,提升租户体验,但该业态经过大幅扩张之后或迎来分化。
 
供应增加导致竞争加剧,租金稳中有降。
2018年末,全市净有效租金同比下滑1.9%至86元/平方米/月,其中甲级办公楼租金同比回落1.4%至106月/平方米/月。大量的办公楼供应加剧了市场竞争,在全市整体空置率高达35.8%的背景下,业主议价能力受到影响,全市租金稳中有降。我们预计未来随着供应的增加,供大于求的格局难改,租金仍有下行压力。
高端住宅
 
楼市调控持续,刚需持续释放。
2018年武汉楼市调控政策加码,包括商品房预售资金的监管、销售过程的监管、加强买卖合同网上签约备案及异动的管理等。但另一方面,政策对刚需也更加友好,比如刚需优先选房比例的不断提高以及出台公证摇号规则。总体而言,投机性需求明显受到抑制,刚需和改善型需求成为主导力量。
 
开发商旺季加速推盘,价格总体稳定。
2018年新增供应26,375套,较2017年下降22.8%。鉴于资金面趋紧,可以观察到下半年开发商加速推盘以回笼资金。高端住宅下半年共推盘16,399套,明显高于上半年的9,976套。
 
随着人才落户政策的推进以及刚需优先选房比例的扩大,刚需持续释放。2018年新房叠加前期的库存,共成交26,851套,同比上升13.8%。但从下半年情况看,三、四季度的传统旺季偏淡,下半年销量同比下降25.3%至12,454套。
 
一二手房价格分化,市场回归理性。
包括二七滨江在内的豪宅开始预售,将一手房价格推高至1.98万元/平方米,同比增长6.8%。而一二手房价格的倒挂使得二手房的吸引力下降、价格逐渐回落。租金方面,鉴于武汉的多中心格局,租赁需求较为分散,全年租金平稳,同质比微幅下降0.9%。
 
在调控大幅放松之前,预计未来一手房价格涨幅将保持低位,二手房价格或承压。租赁市场方面,随着武汉加快住房租赁市场的发展以及人才的引进,预计租金稳中有升。
 
优质零售物业
 
2018年有五个新增项目入市,武汉市优质零售商业总体量达664万平方米。
相较于2017年高企的新增供应,2018年武汉的优质零售市场供应脚步暂缓,仅五个新增项目入市,录得约10.9万平方米的新增体量,部分项目由于招商进度和建设工期的延长,推迟至2019年入市。
 
下半年武汉市优质零售商业市场迎来了三个新项目,建筑面积共计177,500平方米。其中青山区的金地广场,定位于社区商业,以多家区域级首店刷新了青山商业面貌;群光二馆地处街道口,在原“百脑汇”的旧址上进行翻新改造,以高达95%的开业率高调亮相;泛海城市广场二期则位于王家墩,与一期项目对街而立,62,000平方米的建筑面积涵盖了购物中心和室外商业街,业态丰富。由于物业问题,坐落在汉阳钟家村的新世界百货(建筑面积86,000平方米)于年底撤店关闭。另未来城和德成生活广场等项目也于2018年上半年开业。
 
预计未来三年的平均新增供应仍将保持在高位,且多集中在核心商圈,如解放大道的K11、恒隆广场,街道口的武商梦时代,建设大道的华润万象城等零售项目。
 
餐饮、生活配套和娱乐业态表现活跃,新兴业态持续扩张。
武汉市优质零售业态持续多元化发展,除餐饮租户依然保持活跃外,另来自生活配套和娱乐休闲等新兴业态势头强劲。空置率保持在8.0%左右,同比下降0.8个百分点,由于两个零售项目的退市,录得全年的净吸纳量为254,468平方米。
 
餐饮方面,新式茶饮表现喜人,多家品牌首进武汉,如喜茶、鹿角巷、KOI、乐乐茶等,GreyBox Coffee也于第四季度落子武汉天地;新零售代表---盒马鲜生于2018年4月进军武汉,落户武昌区泛悦汇KA街,此后陆续扩张至武汉三镇。生活配套方面,全球第三家小米之家旗舰店于第四季度在楚河汉街开业,面积达720平方米;玩具连锁品牌---乐高也进入武汉,首店开在楚河汉街;新型集装箱式无人自助健身舱代表---超级猩猩武汉首店进驻凯德1818,随后在花园道开出第二家门店。另时尚品牌在2018年表现不俗,Chloe、Jimmy Choo和Stuart Weitzman均选择在武汉国际广场开出首店,另IPSA、FILORGA、Tom Ford等知名彩妆品牌入驻武商广场购物中心。
 
全市租金保持平稳,环比略有下调。
全市首层非主力店平均租金同质比指数基本保持平稳,全市平均有效净租金同比微降0.3%至416元/平方米/月,资本值也保持同步,环比下降0.6%。预计全市平均租金将会在未来两年内持续保持平缓微降的趋势,而在恒隆广场、万象城、K11、武商梦时代等一批优质零售项目入市后,租金水平有望回温反弹。
 
 
 
非保税仓储物流市场
 
全年共两个项目建成,年度新增体量约14.0万平方米。
2018年共入市两个非保税仓储项目,分别是位于江夏的万科物流园和蔡甸的普洛斯常福工业园一期,将市场总体量推至157.4万平方米左右。由于建设工期的延迟,部分项目推迟至2019年入市,预计未来三年平均新增项目体量有望达到30万平方米左右。
 
第三方物流的需求依然为市场去化主力,空置率同比下降4.5个百分点。
受到年底众多节假日和电商大促的影响,第四季度市场录得27,884平方米的租赁成交,全年净吸纳量197,889平方米,主要需求来自国内第三方物流公司。据不完全统计,科捷物流、顺丰速运、菜鸟物流、九州舜天等第三方物流公司均有录得新的租赁成交,主要布局为蔡甸和汉南子市场。2018年由于新增项目较少,市场平稳去化,空置率同比下降4.5个百分点至4.6%,整个市场呈现出较为良性的供需关系。
 
同质比租金指数和资本值均有上浮。
2018年底租金同质比指数同比上涨1.4%,市场平均有效净租金约为人民币26.3元/平方米/月,资本值录得同比4.0%的涨幅。预计未来三年平均租金仍将保持每年1%-2%左右的涨幅,资本值也将保持同步上升。
 
武汉市非保税仓储物流市场未来三年内仍将面临较高的新增供应,预计空置率也将迎来一定程度的增幅,但总体仍将保持在10%以内。一方面,更多市场参与者将陆续进入武汉,进一步提升武汉市整体仓储市场水平,其中不乏安博、远洋、第一产业等知名开发商;另外,武汉市浑然天成的地理优势和活跃的招商引资氛围,将不断吸引全球知名企业落户武汉,预计未来三到五年武汉市场将不断走向成熟。
- 完 -
 
关于仲量联行
?仲量联行(纽交所交易代码:JLL)是全球领先的房地产专业服务和投资管理公司。我们始终致力于房地产领域的持续创新;不断创造机遇,打造理想空间,实现价值回报以成就商业及个人愿景。从而,为我们的客户、员工和社会创建一个更美好的明天。仲量联行是《财富》500强企业,截至2018年9月30日,仲量联行业务遍及全球80多个国家,员工总数超过88,000人。JLL是仲量联行的品牌名称以及注册商标。更多信息请浏览
分享到: 收藏

协会宗旨

维护行业利益 反映行业诉求

开展行业自律 促进行业交流

组织行业评比 展示企业成就

推动行业进步 服务行业发展